2016年土地市场为什么火爆异常？到今年又为何突变？未来房地产形势将面临哪些变化？……近日，广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强在接受信息时报记者采访时，从房地产市场周期的角度，对以上问题做出了详细解答。
他认为，2019年是这一波房地产市场周期的末端，一级土地市场逐步回归理性，地价或许还会有下调；二级市场则呈现价稳量跌的局面。到2020年，则将迎来一个全新的周期，整体经济包括房地产市场有望于2020年复苏。
明年房地产市场迎来拐点
信息时报记者：从2016年的“地王”频现，到近期东莞多宗土地流拍、终止拍卖，您如何看待近几年来房地产市场形势的变化？
钟振强：从国际视野和历史发展的角度来看，一般来讲，房地产市场是20年一个周期。在1997年亚洲金融风暴之后，中国这一波房地产周期是从1999年起步的，所以到了2019年应该就是周期的末端，出现拐点也在情理之中。
本来从2010年开始，中国的经济走势开始有衰退的迹象，但是2014年11月的货币宽松政策，把GDP给托起来了。从2014年11月一直到2016年9月，国家进行了十几次降准降息，货币宽松政策令到经济重新上行，这一波推动实际上是资金端的推动。而这批资金约有52%进入到基建和地产行业，所以也就不难理解为什么2016年开始频频出现地王，而且一线城市跟核心二线城市的地价、房价几乎翻了一倍。
从2016年第四季度开始，国家对房地产市场进行调控，但是市场热度还是有惯性在推动，所以就一直延续到2017年。不过，自从提出“去杠杆”，然后再到“稳杠杆”这个阶段，就出现了房价相对下跌的现象。目前，从“遏制房价过快上涨”改为“遏制房价上涨”，政策的方向对房地产未来预期也带来影响，一方面是政策导向，另一方面是资金收紧，所以从2018年开始，出现了两个比较显著的现象，一是一级土地市场开始大量流拍，二是二级市场开始出现价格松动，甚至一些原来相对过热的城市房价出现下跌，二手房价也开始下调。这也是在去杠杆的过程中，或者说稳杠杆的过程中必然出现的现象。
信息时报记者：什么时候能迎来复苏？
钟振强：到2019年，去产能这一块应该基本到位，再加上减税政策的实施，按财政部公布的数据，预计今年减税降费规模将超过1.3万亿元，减税能促进资金进入实体经济，如果减税进程快，我认为2019年下半年开始经济开始复苏，再保守一点，2020年可以进入复苏阶段。未来十年将迎来一个全新的周期，进入新的起步阶段。
地价或仍下调 楼市趋于价稳量跌
信息时报记者：那么，对今后房地产市场的走势您有哪些看法？
钟振强：到明年，基本上走到这波周期的末端，所以关于明年的市场展望，我的预判是明年一级土地市场的价格还会有下调，土地市场逐步回归到理性，在宏观政策不变的情况下，土地价格有望进一步修复到相对比较合理的价位。
对于二级市场，我认为要分地区、分区域来看。不同城市的走势会不同，不能一刀切去看问题。未来趋势上，我一般会用三个比较重要的要素去评判一个区域：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
信息时报记者：这应该如何理解？
钟振强：短期看政策，目前政策的方向很明显是遏制房价上涨，这意味着未来一个阶段，房价要涨是很难的。那么短期内会不会降？会不会降得很厉害？我认为，房地产市场在国家层面来讲，还是体现在一个稳字，楼市要稳，而不是让它大起大落。因为从全球视野以及历史的眼光来看，十次经济危机九次由房地产引起，所以现在的导向很明确，就是要稳，要规避金融风险，规避经济危机的发生。这是一个牵一发动全身的行业，所以政策的目的是要遏制它上涨，而不是打压下去。
中期看土地供应，要看该地区的土地资源是否很有限，或者政府是否从供需平衡的角度去供应土地。长期看人口，人口增长有两个主要因素，一是随产业迁徙过来，二是放开二孩之后的自然增长。在这种人口稳增长、有净流入，土地供应又相对比较紧缺，或者说政府有节奏推地的城市，房价很难大幅度下跌，但是成交量可能会下跌。所以，在未来一两年，我认为楼市基本是维持价稳量跌的态势。
还有一些特例，是政策引起的趋势变化，比如海南，规定取得不动产权证之日起5年内禁止转让，限制了流动性，这种城市房地产的价格会跌，量会跌得更厉害。还有一个特例是产业引起的，比方鄂尔多斯，原先煤炭产业兴起令到房地产供过于求，但是随着产业衰落导致人口迁出，最后变成空城。这些是特例，所以怎么看市场这个问题，不能一刀切，要有分析的去看。
土地供应吃紧 人口结构转中高端支撑东莞楼市
信息时报记者：把这三个要素切合到东莞这个城市，您如何看待东莞房地产市场的前景？
钟振强：我比较看好东莞，在政策方面大家是一样的，那就不说了。中期看土地，东莞面积不大，只有2400多平方公里，发展也比较早，土地开发强度超过50%，在广东仅仅位于深圳之后，在全国范围内也排在第三位。
东莞的GDP从2017年的7000多亿，今年应该会突破8000亿，我的预判是三年内有望达到1万亿。1万亿的话，从GDP的总量来讲，它就真的是一个新一线城市。按照现在的经济增速，而且东莞未来也有2000多亿的城建基建投入，包括轨道交通方面的投入，这些都会推动城市价值的上升。
同时，我认为政府会把建设硬指标优先用于产业用地，那么，在土地开发强度较高，土地资源比较紧缺的情况下，又要满足产业用地需求，商品房土地供应的指标就会越来越吃紧，“中期看土地”这一块就可以比较明确地去预判。
那么长期看人口怎么看？人口除了看数量之外，还要看结构。东莞是工业产业链上最完善的城市之一，它的产业发展会带来一批有消费力的白领、技术人才等，这方面会带来新的刚需。所以除了自然增长的人口之外，东莞的人口结构上是往中高端方面增长的，再加上粤港澳湾区建设上升到了国家战略，东莞又是价格洼地，从长期来看，人口流入会对房地产起到支撑作用。
信息时报记者：对于购房者来说，您有哪些建议？
钟振强：我认为东莞房地产市场的安全边际还是相对比较高的。所谓安全边际就是它的价值还在上升，价格没有高到很严重的程度，相对广州深圳来讲，它是存在低谷的。所以，我认为东莞的房地产市场短期内会有波动，但是幅度不会太大。（来源：信息时报）
